지적도, 용적률, 건폐율, 사선제한 등 땅 확인하기

땅과 집을 보러 다닐 때는, 기본적으로 건축대장과 토지대장, 등기부 등본을 반드시 확인해야 한다고 한다. 그리고 신축을 위해 땅을 볼 때는 이것 이외에도, 주변 땅의 경계와 들어선 건물들을 잘 확인해야 한다. 지적도, 일조권, 조망권 말로만 들었지, 실제로 어떻게 적용되는지 전혀 모르는 상태로 집을 보러 다녔었다. 우여곡절 끝에 지금의 땅을 만났고, 여러가지로 검색을 해 봐도 크게 문제될 게 없어 보여 계약을 했지만, 집을 짓겠다면 용적률, 건폐율, 사선제한 같은 것들을 분명히 알고 있어야 한다. 

사선제한과 건폐율을 알면 내가 지을 주택의 용적률을 알 수 있다. 

 

먼저, 일조사선제한을 살펴보면

사선제한은 건축물의 높이를 제한하는 것으로, 도로의 반대쪽, 북쪽 경계선, 인접지와의 경계선 등에서 그은 일정한 사선 이내에 건물의 높이를 억제하고자 하는 것인데, 이는 일조(日照) ·채광(採光) ·통풍 ·미관 등의 도시환경을 고려하는 것이다 
[네이버 지식백과] 사선제한 [斜線制限] (두산백과)

 

사선제한 관련해서는, 건물 높이 9m 이하와 9m 초과로 나뉘어 기준이 다르게 적용된다. 9m 이하의 건물은 정북방향에 있는 인접한 대지의 경계선에서 1.5m를 띄어서 건물을 지어야 하고, 9m초과는 정북방향인접대지경계선에서 건물 높이의 1/2을 띄어야 한다. 일반적인 3층 주택은 9m를 넘지 않기 때문에 정북방향 인접대지경계선에서 1.5m만 띄워서 건물을 지으면 된다. 그런데 그 위에 박공지붕을 얹거나 다락방을 올리게 되면 지붕의 높이가 솟아 올라 일부 9m를 넘게 된다. 그러면 9m를 넘는 지붕부터는 건물의 1/2 만큼 띄어야 하기 때문에 건물의 지붕이 특이한 형태를 띄게 된다.

출처 https://blog.naver.com/isolators/221428056370                  ㅣㅣㅣ                                      현재 한창 설계 중인 우리 집이다.       

 

사선제한과 건폐율을 확인하면 내가 지을 주택의 용적률을 확인할 수 있는데 대부분 신축을 위해 설계사나 건축하시는 분들을 만나면, 이 부분은 충분히 검토해서 정리해 준다. 하지만 건축사를 만나기 전 부동산 중개인과 함께 신축할 땅을 보러 다닐 때, 특히 도심지의 경우 기본적인 부분들은 알고 시작해야 할 것 같다. 먼저 내가 살고 있는 창원시의 용적률과 건폐율을 보면 다음과 같다. 

용적률은 대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 다만, 지하층·부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

건폐율 산정시 사용되는 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하며, 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投映面積)을 말한다. 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다.
[네이버 지식백과] 건폐율 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2016. 12., 서울특별시 도시계획국)

 

내가 계약한 땅은 35평이다. 건폐율 60% 이하, 용적률 200%이하 이다. 따라서 위에서 내려다 봤을 때, 땅에 투영되는 건물 최외각 면적이 21(60%이하)평을 넘지 않아야 하고, 전체 층의 모든 면적을 합한 총면적이 70(200%이하)평을 넘지 않아야 한다. 이 기준으로 봤을 때, 35평 땅에 총면적 40평 정도의 3층 건물을 지을 수 있다고 판단했다. 

하지만 그게 다가 아니다.  땅마다 다른 특성들을 가지고 있어서 지적도를 보면 또 다른 문제가 생길 수 있는데, 바로 이 부분이다.

집을 지으려 준비 중인 땅, 도로 접한 부분에 소유 관계가 복잡한 땅이 있다.

내가 계약한 땅에는 두 가지 큰 문제가 있었다. 
 - 집 앞에 아주 작은 라인으로 지나가는 타인의 땅으로 인해 '정북인접대지'로 인한 경계선 이격 문제.
 - 역시 같은 이유로 주차장을 만들 수 없을 때 발생하는 건축허가 불허 문제.

내가 계약한 땅의 경우, 눈으로만 보면 도로를 접하고 있어 일조사선제한이 적용되지 않는 듯하지만 지적도 상에는 도로 쪽으로 남의 땅이 가로 막고 있다. 바로 두개의 파란색 타원이다.

오른쪽 타원의 '46'이라 적혀 있는 땅은 창원시 땅이기 때문에 사실 큰 어려움은 없다고 한다. 시청에서 이 부분을 크게 문제 삼지 않는다고 한다. 하지만 왼쪽 타원의 '56'은 OOO 조합 명의로 등기가 되어 있는데, 현재 OOO조합의 경우 이름만 남아 있고 사실상 없어진 조합이다. 일일이 조합원들을 찾아 다니기도 힘든 상황이다. 20년도 지나 버린 조합원들의 명단도 조합원 대표도 찾을 수 없을 것 같았다. 저 땅은 아주 작아 상식적으로는 건축행위가 불가능할 것으로 판단되지만, 어쨌든 '정북방향으로 인접한 대지'이다. 그래서 '56'으로 표시된 경계와 우리 땅의 경계가 맞닿는 부분에서 1.5m를 띄어서 건물을 지어야 한다. 일조권을 주장할 만한 땅은 아니지만 법적으로 그렇기 때문이라고 한다. 건축허가를 원활히 받기 위해서는 도로가 아닌 OOO조합의 땅에서부터 1.5m를 띄어야 하기 때문에 건물의 시작점이 조금 더 안쪽으로 들어와야 한다.  

그런데 여기서 또 하나의 문제가 있다. 일조사선제한을 해결했다 하더라고 주차장 문제가 발생한다. '토지가 도로를 접하지 않아 차량 진입이 불가능하여 주차장을 확보할 수 없는 경우에는 15평 이하로 건물을 지어야 한다'고 한다. 주차장법에 따라 50㎡ 이상의 주택을 지을 때는 주차장을 확보해야 하기 때문이다. 지금 이 땅은 엄밀하게 따지면, OOO 조합의 땅과, 시의 땅으로 막혀 있다. 내가 주차시설을 만든다 하더라도, 주차장 진입로에 다른 소유의 땅이 있으니 이 소유자들에게 사용허가를 받지 않으면 주차장이 무용지물이고, 그렇다면 법에 따라 15평 이하로 건축할 수 밖에 없는 것이다. '주차장을 만들 수 없는 타인의 땅에 둘러싸인 땅'으로 판단하게 되면 우리가 계획하는 연면적 40평 정도의 건물은 허가가 나지 않을 수 있다. 

이런 문제점들을 계약하기 전 설명을 들었지만, 정확히 이해하지 못했고 계획설계에 들어가면서 정확히 이해하게 되었는데 참, 용감했다는 생각이 든다. 

어쨌든 부동산에서 신경을 많이 써 주었다. 신축을 조건으로 땅을 구매하는 상황이기 때문에,  계약서 작성 후 건축허가 신청을 해 허가가 나면 잔금을 치르고, 허가가 나지 않을 경우 계약을 원천 무효로 하는 조건으로 계약서를 쓸 수 있도록 진행했다. 우리는 최대한 빨리 건축허가를 신청해 보기로 하고 두 달 후 잔금을 치르기로 하고 계약을 했다. 일단 계약을 하고 설계사분들을 만나기 시작했다. 

그때까지만 해도, 건축허가 신청서를 쉽게 제출할 수 있을 거라 생각했다. 설계사를 만나, 일단 허가용 도면을 만들어 건축허가부터 받아 보았으면 한다는 뜻을 내 비췄다. 그런데 한 분을 제외한 모든 건축사는 허가용 도면 역시 구조 계산 등 정식 도면과 같이 만들어야 하기 때문에, 허가용 도면 설계에도 설계비가 든다고 하였다. 당연한 이야기일 것이다. 

우리는 이런 부분을 전.혀. 생각지 못했고, 또 몰.랐.다.

계약 전 같이 집을 보며 건축 상담을 해 주셨던 분이, 계약 과정을 잘 알고 있어서 자기와 계약을 하게 되면 무료로, 건축허가용 도면을 만들어서 건축허가를 받아 주겠다고 했다. 이게 업계(?)의 일반적인 분위기인 줄 알았다. 분명한 실수였다. 다들 그렇게 무료로 건축허가용 도면을 만들어 주지는 않는다. 어쨌든, 설계비에 허가 수수료 등을 부담해야 한다는 사실을 왜 고려하지 않았는지 모르겠다. 일을 하다 보면 그런 부분이 꼭 생기게 된다.

하지만 설계사분들을 계속 만나면서 건축허가는 걱정할 문제가 아니라는 생각이 들었다.

2019 주차장 규격

몇몇 설계사 분들이 사전에 미리 구청에 연락을 해 질의를 했고, 시 땅을 통해 수직주차를 한다면(시 땅이 주차장 규격만큼의 공간이 확보됨) 주차장 확보에는 문제가 없다는 것을 확인해 주셨다. 다시 말해 시땅을 통과해 주차장으로 진입하도록 설계한다면 문제 없다는 것이었다. 

결국 도로 인접이지만 타인의 땅 대지로 부터 1.5미터 들여지어야 하고, 창원시 소유의 작은 땅을 출입구로 주차장을 만들면 우리가 원하는 면적의 집을 지을 수 있고 건축허가가 가능하다는 결론을 얻었다. 

그래도 일단 잔금 치르기 전에 추가비용을 들여서라도 건축허가를 받아 둬야할 것 같았다. 비용이 꽤 되었다. 하지만 지금 같이 설계 중인 건축회사에서는 건축허가는 거의 확실하기 때문에 추가 비용 들여서 허가용 도면을 만들 필요가 없을 것 같다는 의견을 주셨다. 그려먼서 인테리어 설계가 끝나고, 세부 견적서까지 완성되면, 쌍방이 건축비까지 조율을 하게 될텐데, 이 모든 작업이 끝나고 서로 만족하게 되면 그때 계약을 하자고 하셨다. 그게 자기가 일하는 방식이라고 했다.
그리고 우리는 별도로, 홈페이지를 통해 포트폴리오를 확인했고, 운이 좋아 이 업체를 통해 직접 집을 지은 건축주와도 지인을 통해 만났는데, 그 분의 적극적인 추천이 있었다.
결국 우리는 땅을 계약한지 한달 만에 업체를 결정했고, 계약을 하지 않은 상태로 계속 설계 상담만 하면서 시간을 보내고 있다. 토지 계약 잔금일까지 3주 정도 남았다.

설계 중인 도면. 설계하시는 분이 조금 다른 감수성을 가지고 있어서 조금은 번거롭지만 끈기있게 잘 들어주신다.

집을 짓기 위해 준비하고 경험한 것들을 적다 보니 뭔가 좀 알아가고 있다는 느낌도 들지만, 정작 아무것도 모른다는 생각이 든다. 3주 뒤 잔금을 치르고 그 후 설계가 완성되고, 건축허가를 신청했는데 만에 하나 불허가 결정된다면 어떻게 될까? 돈이 좀 들더라도 건축허가 신청을 먼저 해 보는게 나은건가? 여전히 고민 중이다. 설계가 빨리 끝나면 좋겠지만, 그럴 것 같지 않다. 앞으로 더 많은 시간이 걸릴 것 같다. 

결국 모든 선택은 본인의 몫이다. 그리고 책임도 본인에게 있다. 집을 짓는 이 큰 일은 그 선택과 책임의 무게가 당연하지만 더 클 것고, 실제로 상당히 중압감 있게 느끼고 있다.

집을 지으면서, 40대 중반에, 또 조금 성장해 가는 것 같다.